김기태 미국 뉴욕주 변호사 [스포츠경향 김기태 미국 뉴욕주 변호사] 지난 칼럼에서도 말씀드린 바와 같이 나는 부동산 전문가가 아니다. 집값에 울고 웃는 평범한 시민이다. 그 시민의 눈으로 지난 부동산 대토론회를 지켜봤는데, 그날 가장 주목받은 발언은 어느 부동산 전문가라는 사람의 네 가지 제안이었다. 대통령이 그 자리에서 “좋은 생각”이라며 즉석 호응했고, 이달 말 나올 세제 개편안에 반영될 것이라는 관측까지 나온다. 마침 그날 토론회에 직접 참석했던 부동산 전문가들의 후일담과 현장 전문가의 증언을 토대로 네 가지 제안에 대하여 한번 살펴보자. 첫째, “옛날에 대출받은 사람들도 지금 기준으로 규제하자” 무슨 말이냐면, 지금 대출 규제는 새로 대출받는 사람한테만 적용된다. 그러니까 예전에 대출을 왕창 받아서 집을 산 사람들은 집값이 올라 부자가 됐는데, 정작 지금 집을 사려는 청년들만 “대출 안 돼요” 소리를 듣는 것이다. 억울하다는 것이다. 이 지적 자체는 맞다. 이미 대출을 받은 사람과 새로 대출을 받는 사람 사이에 대출 조건의 차이가 발생하기 때문에 공정해 보이지 않을 수 있기 때문이다. 그런데 문제가 있다. 대출은 은행과 맺은 ‘계약’이다. 이미 한 계약을 나라가 중간에 “조건 바꿔!”라고 하면, 이건 게임 도중에 규칙을 바꾸는 것과 같으며 계약위반이 되는 것이기 때문에 현실적으로 불가능하다. 따라서, 현실적으로는 대출 만기가 끝나서 연장하거나 갈아탈 때 새 기준을 적용하는 정도가 한계인데, 이건 사실 지금도 어느 정도 하고 있는 거라 새로운 정책이라 할 수 없다. 둘째, “1주택자 양도세 면제, 평생 딱 한 번만 해 주자” 모바일 야마토3다운로드게임사이트 지금은 집 한 채만 갖고 있으면, 팔 때 생긴 이익에 대해 12억까지 세금을 거의 안 낸다. 그런데 횟수 제한이 없어서, 집을 사고팔고 사고팔면서 평생 세금 한 푼 안 내고 계속 돈을 버는 게 가능하다. “이건 좀 아니지 않냐, 평생 한 번만 해 주자”는 거다. 대통령도 이 말에 “좋은 생각”이라고 바로 호응했다. 그런데 여기에 함정이 있다. 평생 한 번뿐이면, 사람들이 이사를 안 하게 된다. “지금 팔면 내 평생 면제권을 써버리는 건데 아껴야지” 하면서 직장 때문에, 아이 학교 때문에 이사해야 할 때도 집을 안 팔고 버티는 거다. 그러면 시장에 매물이 말라서 집값이 오히려 오를 수 있다. 재밌는 건, 미국이 실제로 이 제도를 해봤다는 거다. 옛날에 “평생 한 번” 면제 제도를 운영했는데, 다들 집을 안 팔고 껴안고 있는 부작용 때문에 1997년에 폐지하고 “2년 살았으면 몇 번이든 면제”로 바꿨다. 남이 30년 전에 실패하고 버린 답안지를 주워 “새 정책”이라 할 수 있겠는가. 셋째, “재건축은 1년에 서울 2만 가구씩만, 순서 정해서 하자” 재건축을 여기저기서 동시에 하면, 그동안 헐리는 집(살 곳이 사라지는 집)이 한꺼번에 쏟아져서 전세난이 오니, 1년에 정해진 양만큼만 허가해 주고, 순서는 “분양가 싸게 하는 곳, 공공에 기여 많이 하는 곳 먼저”로 하자는 거다. 이사 수요가 몰리면 전세가 불안해진다는 걱정은 맞는 얘기일 수 있다. 그러나, 이 제안에 대해서 토론회에 참석한 전문가들의 반응은 “말도 안 되는 얘기다. 황금성게임공략방법 신혼부부만 한 해 5만 세대가 나오는데 2만 세대로 어떻게 하느냐.”라고 말한다. 이 제안에 대하여 두 가지를 말하고 싶다. 하나는, 서울은 이제 빈 땅이 없어서 재건축이 사실상 유일한 새 집 공급 방법인데, 1년 2만 가구로 묶으면 몇 년 뒤 “새 집이 없다”는 더 큰 문제가 올 수 있다. 지금 아끼려다 나중에 굶는 격이 될 수 있다. 또 하나는, “누가 먼저 재건축할지”를 정부가 정해주는 방식인데, 내 재산을 언제 고칠지를 나라가 줄 세워서 정한다? 이건 재산권 침해 논란이 생길 수 있고, 순서를 앞당기려는 로비와 특혜 시비가 붙을 수 있다. 그리고 “규제 풀면 30만 채가 갑자기 사라진다”는 건 심각한 과장이 아닌가 생각한다. 재건축은 주민 동의받고 인허가받는 데만 몇 년씩 걸려서, 풀어놔도 어차피 순서대로 진행된다. 넷째, “규제지역이라는 것 자체를 없애고, 전국 어디든 ‘투기’만 잡자” 지금은 강남 같은 특정 동네를 ‘규제지역’으로 찍어서 그 동네만 대출·세금 규제를 한다. 그러다 보니 규제 동네 바로 옆 동네로 투기꾼들이 우르르 몰려가서 그 동네 집값이 뛴다. 그러니 “동네를 찍지 말고, 전국 어디든 투기 행위 자체를 잡자”는 거다. 발상은 네 가지 중 제일 세련돼 보인다. 그러나, 참석 전문가들은 그 본질을 한 문장으로 벗겨냈다. “규제지역을 없애고 전국을 다 규제하자는 얘기다.” “투기인지 아닌지 어떻게 알아요?” 집을 사는 순간에 이 사람이 투기꾼인지, 실수요자인지, 노후 대비 투자자인지 이마에 써 있지 않다. 모바일 바다이야기 온라인 결국 “집이 몇 채냐, 얼마나 보유했냐, 실제로 사냐”로 구분할 수밖에 없는데, 그러면 지금 하는 다주택자 규제를 전국으로 넓힌 것과 사실상 같은 얘기가 된다. 게다가 지방은 사정이 정반대다. 집이 안 팔려서 걱정인 지방에 서울용 투기 규제를 똑같이 걸면, 지방 시장만 더 얼어붙을 수 있다. 세금으로 집값을 정상화시킨다? 토론회를 지배한 보유세 논쟁이야말로 본질을 비켜 간 봉창 두드리기다. 보유세를 무겁게 때려 시가 20억, 30억 넘는 집이 매물로 나온들, 대출이 6억으로 묶이고 은행 창구에서는 그마저 반 토막 난 판에 무주택 서민이 그 집을 살 방법은 없다. 결국 현금 부자들만이 매물을 살 수 있으며, 자산격차는 더 벌어지게 될 것이다. 주목할 것은, 바로 이 질문이 토론회 현장에서 실제로 나왔다는 것이다. 한 참석 전문가가 “초고가 주택에 보유세를 올리면 정말 집값이 안정되느냐, 서울 집값을 올리는 것은 중저가 아니냐”고 물었지만 답변은 없었다고 한다. “비거주 다주택자를 때리면 집주인이 세입자에게 전가해 전월세가 더 문제가 될 텐데 정부 대책이 무엇이냐”는 질문에도 답이 없었다고 한다. 전문가들의 전망은 어둡다. 다주택자를 압박하면 전월세 공급자가 사라져 전세가 뛰고, 전세가 뛰면 밀려난 수요가 하급지로 내려가 하급지 집값을 올리는 풍선효과가 무한 반복된다는 것이다. 시장의 진짜 화약고는 초고가가 아니라 중저가 지역과 전월세인데, 토론회는 그 해법을 한 줄도 내놓지 않았다. 골든타임은 지났다 토론회 하루 전, 토론회에 참석하는 한 시장 전문가가 방송에서 내놓은 이재명 정부 부동산 정책에 대한 진단은 서늘하다. 지금 가장 가파르게 오르는 것은 강남이 아니라 노원·도봉·강북·성북의 가장 싼 서민 아파트, 그리고 그 동네 전세다 야마토게임공략방법 . 이유는 전세사기 사태 이후 4년간 빌라·오피스텔 같은 비아파트 30만호가 지어지지 않았는데도 정부가 손을 놓았기 때문이고, 그는 이를 “거의 직무유기에 가깝다”고 했다. 대출 규제는 이미 약발이 끝나, 현금 부자는 주식 팔고 부모 돈 빌려 다 사는데 대출이 유일한 사다리인 서민과 청년만 집을 못 사게 됐다고 했다. 종부세는 여러 채를 갖지 말라는 세금인데 한국의 전월세는 여러 채 가진 사람이 있어야 돌아가니, 이 모순을 풀지 않고 세금만 누르면 부작용은 반드시 전월세에서 터진다고 했다. 그리고 그의 결론은 한 문장이었다. “시장을 안정시킬 골든타임은 지났다. 지금의 과열은 4년간 쌓인 것이라, 그 이상을 만회할 대책이 아니면 막을 수 없다.” 답을 정해 놓고 세금 조각만 만지작거린 대토론회에 대한 가장 정확한 예언이었는지도 모른다. 전문가들이 말하는 대안은? 정책으로 삼을 만한 대안은 이미 나와 있다. 방향이 다른 두 전문가의 처방이 놀랍도록 같은 곳을 가리키고 있어서, 나란히 놓고 비교해 본다. 먼저 시장 쪽의 처방이다. 첫째, 무너진 비아파트·오피스텔 공급부터 원상복구하라. 오피스텔을 주택 수에 넣어 착공을 절멸시킨 세제 한 줄을 되돌리고, 전세사기 이후 방치된 빌라·다세대 공급망을 복원해 4년간 밀린 30만호를 메워야 한다. 서민 동네 집값과 전월세를 밀어 올리는 진범이 바로 이 공백이기 때문이다. 둘째, 재건축·재개발 규제 완화는 고가 지역이 아니라 저가 지역과 지방에 필요하다. 정비사업은 분양가가 높은 동네에서만 저절로 굴러가므로, 정작 노후화가 심한 서민 지역은 지원 없이는 한 발도 못 나간다. 셋째, 대출이 유일한 사다리인 실수요자에게는 금융을 열어 줘라. 알라딘릴게임오락실 대출 규제는 이미 현금 부자에게는 무력하고 서민에게만 잔인하다. 넷째, 보유세를 올리려면 양도세를 낮추고, 종부세·재산세·양도세·취득세를 한 판에 놓고 정합성을 맞추는 종합 설계를 하라. 조각조각 만지는 세제는 알 수 없는 모자이크가 될 뿐이다. 다음은 세제 쪽의 처방이다. 한국세무사회 구재이 회장은 다음과 같이 주장하고 있다. 첫째, 실거주 1주택자에게는 보유세를 물리지 말자. 집 한 채에 실제로 사는 사람은 투기자가 아니다. 집값이 올라도 팔기 전에는 통장에 들어온 돈이 한 푼도 없는데, 세금 고지서만 현금으로 날아온다. 소득 없는 은퇴자가 수십 년 산 집 때문에 빚을 내야 한다면 그것은 조세가 아니라 퇴거 명령이다. 둘째, 부동산감독원을 만들자. 금융시장에 금융감독원이 있듯, 정치에서 독립된 감독기구가 부동산법인·리츠·사모펀드 같은 시장 참여자의 교란 행위를 상시 감시하자는 것이다. 두 가지 처방의 골자는, 한쪽은 공급과 금융이라는 시장의 물길을 트자는 것이고, 다른 쪽은 실거주자 보호와 독립 감독이라는 제도의 물길을 내자는 것이다. 출발.은 다르지만 결론은 하나다. 실수요자와 실거주자는 보호하고, 투기와 교란은 상시 감시로 감독하되, 공급은 흐르게 하라. 세금 몽둥이로 시장 전체를 때리는 지금의 방향과 정확히 반대다. 욕망을 가두려 하지 말자 지난 칼럼에서 나는 인간의 욕망을 정책으로 가두려는 우(愚)를 범하지 말자고 썼다. 오늘 그 문장을 다시 꺼내 본다. 더 좋은 집에 살고 싶은 마음은 죄가 아니라 본성이며, 본성은 세금 부과와 대출 규제로도 막을 수 없다. 막힌 물길이 더 높은 곳에서 터지듯, 봉쇄된 욕망은 똘똘한 한 채로, 증여로, 현금 부자만의 잔치로 모습을 바꿔 더 사납게 분출할 것이다. 지금도 늦지 않았다. 욕망을 정책으로 가두려 하지 말자. 김기태 미국 뉴욕주 변호사 은 중저가 아니냐”